Go to Top

Comment investir en Floride avec Selectissimo ?

miami

Il fut un temps où être propriétaire de sa maison aux USA était chose facile car les banques octroyaient des crédits « mortgages » sans prendre en considération de manière stricte la capacité de remboursements des acquéreurs. Cette situation a notamment fait flamber les prix immobiliers ce qui a engendré la crise bien connue des « subprimes »

Pourquoi de telles opportunités immobilières ?

Les preneurs de crédits n’ayant plus pu honorer leur crédit, leurs propriétés appartiennent désormais aux banques qui ont procédé à des « foreclosures », l’équivalent des saisies en Suisse. Prévoyantes désormais, les banques ont déjà provisionné leurs pertes et souhaitent maintenant sortir ces biens immobiliers de leur bilan, ne voulant ni ne sachant les garder pour faire de la gestion locative. De plus l’offre de maisons disponibles à la vente est supérieure à la demande locale, encore faible à l’achat, car les foyers américains sont en phase de désendettement, d’où des prix si bas.

Puis-je investir en Floride en tant que Suisse ?

Quelle que soit votre nationalité ou votre projet d’investissement, la loi américaine est très flexible à ce propos. Oui, elle vous permet par exemple d’investir dans de l’immobilier locatif de rendement sans bénéficier du statut de résident permanent américain. Considéré comme investisseur étranger, vous bénéficierez des mêmes droits que les investisseurs américains.

Comment procéder pour investir ?

En nous remettant un mandat de recherche (voir nos offres), notre équipe fera une sélection des biens qui pourraient correspondre à vos attentes. Vous serez ensuite accueillis sur place par un de nos représentants pour effectuer la visite des opportunités sélectionnées. Si l’une vous convient (ce qui est souvent le cas), vous serez pris en main à 100% pour la structuration juridique, c’est-à-dire la création préalable de votre LLC (Limited Liability Company), la démarche est simple, rapide et peu coûteuse. Même chose pour l’accompagnement comptable et fiscal de votre investissement aux Etats-Unis (par un CPA).

Est-ce le bon timing pour investir ?

Le timing est excellent pour investir car nous avons dépassé le creux du cycle immobilier. Après des excellentes années 2010 et 2011, l’immobilier en Floride s’est stabilisé en 2012 et progresse désormais chaque année. Raison pour laquelle il ne faut pas trop attendre pour engager un investissement. Mais malheureusement le stock des maisons saisies par les banques n’est pas inépuisable. Alors pourquoi prendre le risque de passer à côté des opportunités d’aujourd’hui ?

Comment est régulé le marché ?

Très régulé, le marché immobilier américain est transparent en parfaite opposition avec ce que nous connaissons en Europe, protégeant les intérêts des acquéreurs. En effet, des sites internet incontournables dans la profession immobilière publient gratuitement des informations telles transactions antérieures sur le bien qui vous intéresse. Par ailleurs, près de 95% des transactions immobilières se font entre deux agences, celle qui a le mandat de vente et celle qui amène l’acheteur, avec un partage de la commission incluse dans le prix. Le rôle d’un agent immobilier qui représente l’acheteur consiste à faire une recherche sur mesure pour lui parmi toutes les propriétés qui se trouvent sur le marché, toutes agences confondues. Les Brokers (agents immobiliers) sont très encadrés, voir surveillés. Et les « title & escrow companies » sont les équivalents de nos notaires, ils sécurisent systématiquement toutes les transactions, que les vendeurs soient des banques ou des particuliers.

Où investir exactement ?

La plupart des villes américaines ont été durement touchées par la crise immobilière hormis quelques villes comme New-York ou Washington. La Floride (Miami, Tampa par exemple) fait partie de ces régions qui offrent désormais de très belles opportunités d’investissement à des prix défiant tout concurrence. C’est pourquoi Selectissimo a souhaité s’implanter dans cette région et développer ses activités immobilières principalement destinées aux Suisses souhaitant acquérir un bien immobilier en tout sérénité. Car faut-il encore savoir où précisément il est judicieux d’investir compte tenu de l’attrait économique, industriel, démographique, touristique très disparate des villes de Floride. Il est fondamental aussi de savoir à qui confier ses investissements, en toute confiance, pour acheter ces maisons dans les meilleures conditions, les faire rénover, et les louer à des personnes fiables : c’est la valeur-ajoutée que vous propose notre agence.

Quels types de biens immobiliers résidentiels ?

Il y a trois types principaux de biens immobiliers résidentiels aux USA,

  • Les « condos » (appartements),
  • Les « townhouses » (petite maison de ville à murs mitoyens)
  • Les « detached single family homes ».

C’est sur ce dernier type de maison individuelle que nous concentrons nos investissements. Et en particulier sur des maisons avec 3 ou 4 chambres et 2 salles de bain, pour une superficie habitable moyenne d’environ 1,300 square feet, soit 120 m2. Avec de plus un jardin.  La plupart sont sur un seul niveau et ont été construites entre 1950 et 2000, proposant de fait des matériaux de construction, des revêtements, des apparences et des attraits différents. Quelle que soit la maison acquise, elle sera inspectée avant d’être intégralement rénovée par des équipes spécialisées, cela contractuellement en 45 jours, avant d’être par la suite mise en location. En fin de travaux la maison doit passer avec succès des inspections de conformité. Le coût de la rénovation est inclus dans le coût global présenté à la rubrique « Rentabilité ». Le passage à succès de ces inspections de conformité post travaux est garanti. Bien sûr vous pourriez émettre votre avis, vos préférences, mais gardez à l’esprit que vous serez entre les mains de professionnels locaux, et que vous bénéficierez de leur expertise. Vous achèterez une opportunité exceptionnelle d’investissement, un produit aux normes locales, américaines, qui répond à un besoin, et non pas la maison de famille de vacances de vos rêves …

Combien ça coûte ?

Cela dépendra bien sûr des villes, des quartiers, de la taille des maisons et de leur ancienneté. Nous avons différentes opportunités avec des prix par maison allant de $55,000 pour les moins chères à $135,000 pour les plus chères. Ces prix sont par maison achetée, toutes rénovations comprises, avec garanties sur les rénovations, et toutes commissions comprises, sans frais cachés. Avec jusqu’à 10% de rentabilité nette moyenne annuelle sur cette propriété durant les années à venir, en attendant une très confortable plus-value à terme à la revente …

Puis-je emprunter pour financer (versus paiement comptant, dit « cash » aux USA) ?

La réponse est non aux Etats-Unis. Il faudrait pour cela être américain ou résident américain. Mais consolez-vous, même dans ce cas de figure, les vendeurs étant majoritairement des banques, elles n’acceptent dans les faits que des paiements « cash » (versus à crédit). C’est la contrepartie de ces prix si attractifs.

Emprunter dans votre pays pour financer vos investissements immobiliers aux USA ?

C’est peut-être possible (à étudier par vos soins), mais cela sera très difficile, et il est presque certain que votre banque demandera une prise de garantie sur un bien détenu dans votre pays. Enfin les banques vendeuses ici aux USA refuseront toute clause suspensive de crédit émise par un établissement bancaire étranger.

Quel régime fiscal ?

Nos spécialistes vous renseigneront sur les éléments suivants et selon votre situation actuelle

  • Sur les revenus locatifs
  • Sur les plus-values
  • Sur la fortune

L’impôt sur la fortune (ISF) n’existe pas aux USA. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien est la « property tax », qui est de plus déductible fiscalement.

Quels types de locataires ?

Voilà un point vraiment fondamental, qui va de plus vous rendre cette opportunité encore plus attractive. Dans la plupart des cas si c’est votre souhait, les locataires qui seront trouvés pour vous seront des bénéficiaires du programme fédéral américain d’aide au logement « HUD » (US Department of Housing and Urban Development), dit « section 8 ». C’est-à-dire qu’il s’agira le plus souvent de familles mono parentales, plutôt défavorisées, et c’est le programme fédéral lui-même qui paiera au moins 70%, voire l’intégralité des loyers qui vous sont dus. Donc pour vous, un risque de loyer impayé nul. De plus le taux d’occupation annuel moyen constaté de ces maisons, supports d’investissements, est d’environ 95%. Vous pourrez en savoir plus sur ce programme fédéral américain dit « section 8 », et qui existe depuis 1970. Il est également possible d’avoir des locataires classiques, c’est-à-dire ne bénéficiant pas de ces précieuses aides au logement. En cas de défaut de paiement, malgré la sélection rigoureuse des locataires qui sera faite pour vous, sachez que la procédure d’expulsion, qui serait bien sûr aussi gérée pour vous, est beaucoup plus rapide qu’en Suisse par exemple. Il faut compter seulement 45 jours environ aux USA et un coût moyen de $650.

Qui seront mes interlocuteurs ?

Vous serez pris en charge par un avocat américain local « attorney », ou un « registered agent » pour la création de votre LLC, support à votre investissement, et par un expert-comptable, appelé « CPA » aux USA, pour le suivi de vos comptes et vos déclarations d’impôt aux USA. Et tout cela, bien évidemment, aux meilleurs tarifs négociés. Sur la partie immobilière, une équipe d’experts reconnus aux USA assurera pour vous l’achat des maisons, leurs rénovations et leurs gestions locatives. Pour l’achat, entre vous et cette société immobilière interviendra alors une « title & escrow company », l’équivalent américain d’un notaire, par lequel transiteront les fonds sur un compte séquestre (« escrow account »), afin de garantir une sécurité totale.

Comment être sûr d’acheter la bonne maison au bon endroit ?

Ce sont les mêmes équipes qui vont acheter pour vous, rénover et assurer la gestion locative de vos maisons. Sur ce dernier point, ils seront rémunérés en % des loyers encaissés (voir tableau de « Rentabilité »). Leur intérêt est donc exactement le même que le vôtre, avoir une maison attractive, et la louer bien et rapidement. De plus, c’est très certainement cette même société qui se chargera dans quelques années de revendre la maison pour vous, percevant alors une commission. La qualité de vos maisons et de leur emplacement est donc un intérêt commun.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *